米国モールの救世主?コワーキングビジネス

昨年から厳しい経営状況にある米国モールの再活性化への取り組みについてご紹介していますが、今回のメールマガジンでは米国モールの最新の状況と、新たな取り組みとして注目されている「コワーキングスペース」の導入についてご紹介します。 

 

まず、米国モールの現状についてですが、商業用不動産情報サービスのレイス(REIS)社によると、2018年度の第2四半期における、米国のモールの空室率は8.6%であり、過去最大だった2011年第3四半期の9.4%以来最も高い空室率となったとのことです。建物外からのみ各店舗に入店できる形態のストリップモールに至っては、約380万平方フィート(約35万3,000u)の空室面積となっており、空室率は10.2%にまで達しています。 

レイス社によると、この空室率の悪化に最も影響を与えたのは、トイザラス(Toys R Us)の倒産によるモールからの撤退であり、過去9年間に倒産等で撤退した企業の中で最もインパクトがあったということです。 

 

昨年4月のメールマガジン「実店舗の栄枯盛衰・・・北米小売企業の最新事情」にて、2017年4月時点に予定されていた小売店舗の閉店の状況についてご報告しましたが、小売業界のシンクタンクのコアサイト・リサーチ(Coresight Research)社の調査によると、2017年度の北米小売企業の店舗閉店数は7,066店舗であったということです。 

また、同社の最新のデータによると、2018年度の7月時点で発表されている閉店数は4,204店舗で、その中でもトイザラスが881店舗を閉店し、モールの空室率だけでなく、米国の小売市場全体に大きな影響を与えているということです。 

元々、米国は国民一人当たりの小売りスペースが広く、一人当たりの小売店舗数が多い国と言えます。米国の格付け会社であるモーニングスター(Morning Star)社のデータによると、以下の表のとおり、米国は国民一人あたりの小売りスペースが24平方フィートと、他国に比べて極端に広く、小売市場が厳しい競争に晒されていることがわかります。ちなみに日本は米国の1/6程度とのことです。


国民一人あたりの小売りスペース(単位:平方フィート)
アメリカ 24
カナダ 16
オーストラリア 11
イギリス 5
(格付け会社 モーニングスター社データ)


昨年6月のメールマガジン「再活性化を目指す!米国モールの現状と取組」の中で、従来の百貨店に代わる核テナントの誘致事例についていくつかご紹介しましたが、人気食品小売企業やフィットネスクラブをはじめとした新たな業態を核テナントとして誘致して集客につなげようという動きはその後も継続しています。しかし、新たに強力な集客を見込めるテナントとして、「コワーキングスペース(Co-working  Space)」が注目されています。

コワーキングスペースは、オフィスとして必要な設備や機材(インターネット環境、コピー機、ファクス、シュレッダー、デスク等)を完備したスペースで、様々な業種に従事する人たちが共同で一つのオフィスとして利用するものですが、急速に市場が拡大しています。

世界的総合不動産サービス企業のジョーンズ・ラング・ラサール(Jones Lang LaSalle = JLL)社の最新のレポートによると、2010年以降米国におけるオフィス市場が年平均で1%程度の伸びであるのに対し、コワーキングスペースも含めた多目的(フレキシブル)スペースへの需要は年平均で23%も伸びているとのことです。 

また、米国人の被雇用者全体の43%が、これまでに在宅あるいは所属する企業や組織外のスペースでの業務(リモートワーク:Remote Work)を経験したことがあるということで、今後、コワーキングビジネス市場は2023年までの5年間で毎年平均25%拡大するとの予測が立てられています。また、2030年までに米国の全オフィスのうち約30%がこのコワーキングスペースになるだろうと予想されています。 

 

世界最大のコワーキングスペースプロバイダーの一つである、ウィワーク(WeWork)は、2010年にニューヨークのソーホー地区に1箇所のコワーキングスペースをオープンしてからわずか7年で米国内に160か所のスペースを持つようになり、毎月平均10か所を新規にオープンしているとのことです。企業価値が200億ドルを超え、世界で最も価値のあるスタートアップ企業の一つと言われ、フォーチュン(Fortune)誌のトップ500企業にも選ばれるまでになりました。 またウィワークは昨年10月、マンハッタン5番街のハドソンズベイ(Hudson’s Bay)傘下の高級百貨店チェーンであるロード&テイラー(Lord & Taylor)の旗艦店舗を8,500億ドルで買収し、年内に同社の本社およびフラッグシップコワーキングスペースとしてオープンするということです。 

同社は2018年9月現在、日本を含め世界28カ国、87都市で455か所のコワーキングスペースを運営しています。 

 

急成長ぶりが伺えるコワーキングスペースですが、日常の買い物ができる商業施設や、食事や休憩のできるレストランやカフェ、パーキングスペースなどが全て揃っているショッピングモール内のテナントとしての出店が最も注目されています。 

ショッピングモールにとっても、5〜10年あるいはそれ以上の期間のリース契約を希望するコワーキングスペースのプロバイダーはうれしいテナントのようです。テナントとのリース契約期間がここ数年のモール離れにより、1〜2年のリース契約を条件とするテナントが増えていた中で、お互いのニーズがマッチした結果となっているということです。 

 

米国で48カ所のハイエンドショッピングモールを運営しているマセリッチ(Macerich)社は、米国国内で53か所のコワーキングスペースを運営するスタートアップ大手のインダストリアス(Industrious)社と提携し、同社の運営するモールに核テナントの一つとしてコワーキングスペースを入居させるということで合意しました。早速アリゾナ州のスコッツデール・ファッションスクエア(Scottsdale Fashion Square)で、2016年から空室となっているかつての核店舗のバーニーズ(Barney’s)の入っていたスペースをコワーキングスペースに改装し、2019年早々にオープンする予定ということです。 


最後に、既にモール内でコワーキングスペースをオープンして、集客アップに成功している事例と、近日中にオープン予定の事例をご紹介します。

 

代表的モール内コワーキングスペース事例
都市名 プロバイダー 概要
サン・フランシスコ ビスポーク(Bespoke) ウェストフィールド・サンフランシスコセンターの4階に、約1,300uのコワーキングスペースを含む、イベントおよびデモ用のスペースを約3,400u運営している。コワーキングスペースはオープンデスク、ソファースペース、個室があり、専用図書館、ボルダリングウォールの他、枕・ブランケット付きのレストルームも設置されている。※24時間営業で年中無休。
ニューヨーク ウィワーク(WeWork) ウェストフィールド・フルトンセンターの3階に位置し、殆どすべての地下鉄ラインと接続している。1人から50名用まで幅広いスペースの提供をしており、無料のコーヒー・紅茶、フルーツや、クリーニングサービス等を提供している。利用者の2割はスタートアップ企業で、それ以外は大企業のスタッフや弁護士等の利用となっている。※24時間営業、年中無休。
フォートワース ウィワーク(WeWork) モールプロバイダー大手のサイモン(Simon Properties Group)が、ショップス・アット・クリアフォーク(The Shops at Clearfork)の2フロアに約4,400uのコワーキングスペースを誘致した。ショップス・アット・クリアフォークは2017年にオープンした約46,500uのオープンエアのSC。アンカーテナントはニーマン・マーカス(Neiman Marcus)が入居している。  
※月曜日〜金曜日09:00〜18:00のオープンで、土日は休み。
シカゴ コワーク・アット・ザ・モール(Cowork at the Mall) シカゴのランドマーク的存在の高層ビル内のモールのウォータータワープレイス(The Water Tower Place)内にコワークビジネスの新進気鋭のスタートアップ企業が今年の秋にオープンを予定しているスペース。かつてのスポーツオーソリティ(Sports Authority)の空きスペースで、約1,400uの中に、コワーキングスペース、イベントスペースおよび小売店舗用ポップアップショールームスペースを持つハイブリッド型のスペースとなる。

 また、モールではありませんが、全米で約1,400店舗を展開している、オフィスサプライチェーン大手のオフィス・デポ(Office Depot)が、カリフォルニア州サンフランシスコ郊外のロス・ガトス(Los Gatos)の店舗内に、新たにコワーキングスペースを設置し、今後もこの新たなビジネスモデルを拡大していくというレポートもありました。このように、コワーキングビジネスと小売りの関係は今後益々強くなってくると予測されており、モールの活性化にも影響を与えると考えられます。引き続き注目をしていきたいと思います。


(2018.09.10配信)

 

<お知らせ>

2018年度秋冬版更新!アメリカ流通視察の参加者お申込み受付中!
「ロサンゼルス」「ニューヨーク」の定番コースに加え、従業員表彰に最適な「ホノルル」コースも5日間でご用意!
社内の少人数の研修や従業員表彰でのフィールドワークなど、様々な目的でご利用ください。

 

2018shisatsu.png

関連情報
j)
▲このページのトップに戻る